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세컨하우스 절세방법! 농어촌주택 양도세특례를 이용해라

사이버건축박람회 0 145
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서울에 집을 한 채 보유하고 있는 A씨, 오래 전부터 고향인 강원도에 세컨하우스를 구매하고 싶었는데 요즘 뉴스에서 다주택자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 중과세율 적용 등 규제로 강화되었다는 소식에 행여나 서울 집을 양도할 때 불이익을 받을 까봐 취득을 고민 하고 있다. 정말 A씨가 서울 집을 양도할 때 중과세율을 피하기 위해서는 세컨하우스 구매 계획을 접어야 할까요?

아닙니다. 5가지 요건을 충족하는 농어촌주택이라면 주택 수에 제외되어 서울 집(일반주택)을 양도할 때 중과세율 적용을 피할 뿐만 아니라 1세대 1주택 비과세 적용도 가능합니다. [관련법령 : 조세특례제한법 제99조의4 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례]


● 첫째, 농어촌주택 불가지역이 아닌 주택일 것
 

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따라서 경기 양평, 경기 가평 등 수도권 외곽지역에 있는 집은 농어촌주택으로 분류되지 않기 때문에 유의해야 합니다. 단, 인구 20만 명 이하의 시는 일부 예외 인정.

 

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● 둘째, 일반 주택과 농어촌주택은 같은 읍·면(또는 연접한 읍·면)이 아닌 곳에 있어야 합니다.

예> 서산에 A아파트를 한 채 보유한 甲씨가 서산에 전원주택 B를 취득하는 경우

→ 일반주택인 A아파트와 전원주택 B는 행정구역상 동일지역에 소재하므로 전원주택B는 농어촌주택 요건에 충족하지 않아 주택 수에 포함됩니다. 따라서 2주택 보유자로서 양도소득세 및 종합부동산세 규정이 적용됩니다.


● 셋째, 취득당시 주택가액(개별주택가격)과 토지가액(기준시가)이 일정금액 이하일 것

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현행 법령에 따르면 취득 당시 주택 및 이에 딸린 토지의 가액의 합계액이 2억 원(한옥은 4억 원)을 초과하지 않는 농어촌주택을 말하므로 취득 이후 기준시가가 오른 하더라도 농어촌주택 특례적용이 가능합니다.

다만, 농어촌주택을 취득 후 증축하거나 토지를 추가 취득하는 경우에는 증가된 건물·토지의 가액을 포함하여 2억 원(4억 원) 요건을 판단하여야 합니다. 이 경우 증축 시 농어촌주택 보유기간은 당초 농어촌주택 등의 취득일부터 기산하여 계산 합니다.

● 넷째, 일반 주택을 먼저 취득한 후 농어촌 주택을 취득해야 합니다.


● 다섯째, 농어촌주택은 최소 3년 이상 보유해야 합니다.

농어촌주택을 취득(매매·상속·증여·자가 신축)한 지 3년이 되기 전에 일반주택을 먼저 양도하더라도 비과세 혜택이 가능하지만, 일반주택을 비과세 받은 후 농어촌 주택을 3년 미만 보유하고 팔게 되면 비과세 받은 양도세가 추징되니 주의하셔야 합니다.

다만, ⓐ공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 의한 협의매수 또는 수용의 경우나 ⓑ사망으로 인한 상속 또는 멸실의 사유로 농어촌주택을 보유하지 못하는 경우는 추징사유에서 제외됩니다.


2003년 8월1일부터 2022년12월31일 사이에 상위 조건을 모두 충족하는 농어촌주택을 취득하는 경우 양도세 특례적용이 가능합니다. 따라서 과세특례를 적용 받으려는 자는 양도소득세신고기한 내에 ① 일반주택의 토지대장 및 건축물대장과 ② 농어촌주택의 토지대장 및 건축물대장을 첨부하여 과세특례신고서와 함께 제출하여야 합니다. 농어촌주택 외에도 고향주택, 귀농주택 등의 혜택도 세법에서 특례를 규정하고 있으므로 귀농을 염도에 두고 있다면 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다.

 


 

[농어촌주택 관련 질문과 답변]

Q. 농어촌주택을 취득 당시 건물토지의 기준시가 합계금액이 2억원을 초과하여 토지를 두 필지로 분할할 경우 농어촌주택 요건을 충족할 수 있나요?

A. 아닙니다. 농어촌주택 요건을 충족하기 위해서 취득한 토지를 필지 분할한다 하더라도 필지분할과 상관없이 모두 합산하여 2억원(4억원)요건을 검토합니다.

Q 농어촌주택 요건을 충족할 경우 농어촌주택은 주택수에 제외되어 일반주택을 양도할 때 1주택자의 규정을 적용하여 양도소득세를 계산 한다는데, 종합부동산세도 1주택자 기준이 적용될 수 있나요?

A. 아닙니다. 농어촌주택 특례규정의 경우 양도소득세 특례규정일 뿐 종합부동산세를 계산하는 경우에 있어서 1주택자에 적용되는 재산세 감면혜택이 적용되지 않을 뿐만 아니라 세율 또한 다주택자 세율이 적용됩니다.

Q. 사정상 일반 주택은 보유한 채 농어촌주택을 먼저 판 경우 추후에 일반주택을 팔 때 양도세 비과세적용이 가능한가요?

A. 당연히 가능합니다. 농어촌주택을 먼저 판 경우 현재 남아있는 주택은 1주택자에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 혜택 적용이 가능합니다.

다만, 개정세법에 의하여 2021년1월1일 시점 다주택자의 경우 최종 1주택이 된 후 2년 보유(혹은 2년 거주)해야 양도세가 비과세가 가능하므로 이점 꼭 유의하셔야 합니다. 즉, 농어촌주택을 양도한 후 2년 후에 일반주택을 팔아야 양도소득세 비과세가 가능합니다.
 


 

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기사출처 : 월간창과문

 

 

 

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