입주민이 궁금해 하는 '아파트 하자 소송'의 모든 것

입주민이 궁금해 하는 '아파트 하자 소송'의 모든 것

최근 아파트 하자 소송이 늘어나고 있는 추세이다. 과거에는 아파트에 하자가 있어도 일부 소수만이 하자를 문제 삼았지만 현재는 입주자들이 권리를 찾기 위해 온라인 커뮤니티를 통해 정보를 공유하고 해결방법을 도모하는 등 현명하게 대처하고 있기 때문이다.
아파트 하자 소송은 입주자대표회의에서 시공사에 하자발생 사실을 고지하고 하자보수요청을 하였음에도 불구하고 하자에 대한 보수를 해주지 않을 때 제기할 수 있다.
◇발생 원인: 일반적으로 아파트는 물건에 해당되기 때문에 하자담보책임을 지게 된다. 그 하자의 내용으로는 완성된 건축물의 사용 중에 공사의 부실로 발생하는 부실시공, 공사가 누락된 미시공, 당초의 계약내용을 임의로 변경하여 시공한 변경시공 등이 있다. 또한 선분양 ․ 후 시공의 경우에 분양 광고 등을 보고 분양을 받았으나 입주 후 광고와 달라 문제가 주요 원인으로 꼽힌다.
◇소송 절차: 아파트 하자 소송은 제일 먼저 하자소송 여부를 입주자대표회의에서 결의하면, 그에 따라 입찰이나 수의계약을 통해 소송대리인인 변호사나 법무법인을 선정한 뒤 소송을 진행하게 된다.
◇소송 기간과 비용: 소장접수가 1~2주일, 감정기간이 4~5개월, 소장접수완료에서 1심 판결까지 1년 전후가 걸린다. 항소심은 8개월 전후, 상고심은 심리불속행시에는 6개월, 실질심리 시에는 1~2년 정도 걸리는 것이 통상적이다. 그러나 1심 재판 단계에서 조정으로 끝나거나 1심 판결을 수용하여 항소 하지 않는 경우도 많기 때문에 시간이 단축되기도 한다.
소송비용은 법원에 내는 인지대, 송달료와 감정비용, 변호사수임료 등이 포함되는데 그중 감정비용과 변호사수임료가 가장 큰 비중을 차지한다. 변호사수임료의 경우 비용 전액을 변호사 측에서 부담을 하는 경우와 아파트 측에서 부담하는 경우가 있다. 전자의 경우 1건당 대부분 수천만 원에서 1억 원 이상이 소요되기 때문에 승소할 경우 20% 전후를 받는다. 후자의 경우는 감정료, 변호사 착수금, 인지대, 송달료 등이 수백만 원 정도 소요되고, 변호사 성공사례금은 보통 5~10%로 책정된다.
◇주의사항: 하자보수의 경우 법으로 명시된 하자보증기간이 지나도 하자가 발견되면 추가 보수요청이 가능하다고 잘못 알고 있는 경우가 있다.
김 변호사는 "예외적으로 하자보증기간이 종료됐음에도 새롭게 하자처리 할 수 있는 사안은 인허가 당시 법률에 의거해 완벽히 불법시공임을 입증할 수 있는 사안, 사업승인 또는 준공설계도면과 전혀 다른 내용으로 불법 또는 부실 시공된 경우밖에 없다"고 설명하며 신중을 기해야 한다고 당부한다.

쟁점 많은 복잡한 부동산ㆍ건설 분쟁 전문가와 상담해야

부동산ㆍ건설 분쟁의 특성은 쟁점이 많고 복잡하며, 시간이 경과함으로서 증거가 소멸되거나 가치가 감소하여 증거가 부족하고, 분쟁이 발생하면 후속공사를 못하는 경우가 많아 시간경과 자체로 막대한 손해가 발생하고, 투자한 금액이 거액이기 때문에 감정대립이 심한 편이고, 객관적 증거 없이 일방적이고 주관적 판단을 내세워 무리한 주장을 하는 경향이 강하다. 또한 거래에 있어 갑, 을 관계가 심하여 대등한 계약이 체결되지 못하는 경우가 많다.
때문에 부동산ㆍ건설소송은 일반 민사 소송적 시각만으로는 해결이 곤란하거나 불공평한 점이 발생하게 되어 전문적인 해결이 필요하다.
김 변호사는 "건설ㆍ부동산과 관련된 소송의 경우 불필요한 피해를 예방하기 위해 전문 변호사와 상담을 통해 해결하는 것이 효과적이다"며 "앞으로 일반인들에게 올바른 정보를 줄 수 있게 다양한 활동을 펼쳐 일본과 같이 건설, 부동산에 있어 문제가 거의 발생하지 않는 상태로 만들기 위해 노력하겠다"고 목표를 밝혔다.
앞으로 건설, 부동산 관련 분쟁인 공사대금 소송, 아파트 하자소송과 재개발ㆍ재건축 관련 소송에서 활발한 활동 기대해 본다.

＜도움말: 법무법인 한반도 김채영 변호사 www.res-law.co.kr＞

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